资产开发运营

 

六盘水市供销系统资产经营管理一体化发展

实施方案

一、背景及意义

目前,全市供销系统房屋、土地资产汇总为210000万元,其中:全市房屋面积212474.87平方米,初步评估价为86000万元;土地面积313967.2平方米,初步评估价为124000万元(市中心房屋、土地分别按4500元每平方米和400万元每亩计算汇总,下属各县(市、特区、区)房屋、土地分别按4000元每平方米和250万元每亩的标准计算汇总)。

由于缺乏统一专业管理,各自为政,各社属企业基本成为僵尸企业,只能按照简单模式出租房屋、土地资产,整体效益下降,资产没有盘活,其规模价值和增值开发价值没有发挥出来,全系统一年收益不足2000万元,被称为“守着金山要饭吃”。

为贯彻落实供销社深化改革精神,充分发挥集团整体优势,扩大经营规模,提高行业竞争能力和资产开发效益,解决长期以来规模优势发挥不足的问题,经多次调研,决定拟采取城市“三变”模式组建六盘水市供销系统资产运营管理公司,实现全市供销系统资产一体化,帮助带动全市供销系统一起发展。

二、总体思路

以供销社为主导,企业、合作社为载体,按照市场规则,采取城市“三变”模式,创新开展资产整体打包经营发展。

(一)权属不变、统一经营

由betway官网手机版发起成立六盘水市供销系统资产运营管理公司,注册资本为500万元,市县供销社占股80%,持股比例:市级:盘州:水城:六枝:钟山=25%:20%:19%:10%:6%,社会专业资产管理公司占股20%。对企业资产管理权和经营权进行分离,经营管理权归属资产运营管理公司,资产所有权仍旧归属各原单位(只是变更为股权)

    · 资产入股、差异受益

    市县供销社及下属企业对资产进行清产核资和资产评估后,通过资产入股形式加入到资产运营管理公司,由运营管理公司对资产进行整体打包,分类规划,差异化开发。经营中产生的资本收益和物业租赁增值收益(如出租)按照公司股权比例进行分配;经营中产生的开发性收益(如合作开发)按照公司与所有权方20%:80%的比例进行分配。

    · 保底分红、二次分配

    在资产入股到资产公司之前已能产生的租金等收入,由资产运营管理公司按等额保底分红的原则,每年固定支付给所有权方,以保障原企业职工的现状收益不变。在统一经营中产生的增值性现金收益和开发性收益在执行了差异益原则后,由所有权企业自己再进行二次分配。

三、业务发展方向

采取城市“三变”模式,签订受托协议对全市供销资产进行一体化管理,公开招租,整体开发,盘活闲置的房屋、土地资产,探索资产债券化,发起成立基金等业务,最大限度发挥资产的整体开发价值和规模价值。

四、工作步骤

(一)成立筹备工作小组(2018年12月30前)

由市供销社牵头,抽调市、县(市、特区、区)两级供销社人员成立资产运营管理一体化筹备工作小组,负责协调、解决公司成立前相关事宜。

进行资产评估核资(2019年1月30前)

由运营管理公司寻找专业评估机构对入股的房产、土地等资产进行核资和评估,彻底摸清供销系统全部家底、负债和所有者权益。

       · 对资产进行确权变性(2019年2月28日前)

由运营管理公司牵头,市、县(市、特区、区)两级供销社配合,对各自本级的资产完成确权变性工作。

       · 成立资产运营管理公司(2019年3月30日前)

根据股东预先商定的原则,寻找专业合作伙伴,划分各级经营主体权力、义务、责任,委派任命各级经营管理人员等,依据各股东入股数额,按相应的占股比例成立资产运营管理公司。

五、经济社会效益分析

(一)由资产管理运营公司,对所有房屋、土地公开统一招租,因为招租面广,知晓数多,势必引起租金价格抬涨,估计年租金在现有基础上至少增加5%。

(二)寻找专业合作伙伴,以供销系统资产及未来收益做保证进行资产债券化或者发起成立基金,基金规模至少可达10亿。

(三)对全市房屋、土地等固定资产进行统一经营管理,能最大限度的盘活各种闲置资产,同时缩减了管理人员数量,从而帮助企业降低运营成本,增加收益。

(四)资产总量的提升有利于多方位投资,通过统一规划经营,企业资产质量不断优化,有助于带动、清理企业内部的低质量资产,促使不良资产转化为优良资产,极大增强了企业抗风险能力,资产总量与质量的提升,会大幅提升资产的增值收益。

(五)按照简单的固有模式对资产进行出租经营,体现不出其本身的商业价值,运营管理公司帮助协调解决资产确权变性问题后,将迅速大幅提升其市场化价值。

六、保障措施

    (一)人才保障。通过市场化、专业化的原则选聘人才,引入职业经理人团队,提高资产一体化经营管理水平。

       · 资金保障。各级供销社和民营资本方按照承担比例,积极通过多渠道、多方式筹措资金,保障所需的资本金按要求全部到位,以解决单个供销社无力投资的困难。

    (三)政策保障。由市人民政府统筹,协调区县政府,为实施供销系统资产一体化项目开展提供全方位的支持和帮助。

 

 

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